2025년 10월 26일, 부동산에 관한 이야기 (feat. 10.15 규제)

 1. 가장 근래의 부동산관련 포스팅에서 나는 최상급지는 명목 인플레 이상의 상승률을 보일 것이며 저저번 포스팅과는 달리 급지 개편까지도 상당 부분 적중하긴 했다.

(강=서>잠=용>성) (경기도는 과=판=분)

 다만, 윤대통령이 내려온 지금 시점에서는 앞의 공식은 다시 재편된다. 

입지서열 나누기는 소모적일 뿐이니 굳이 기재하지 않으련다.

2. 부동산에 대한 의견표출은 그 자산의 속성상 좀 특별한 성질을 지닌다. 운용금액의 스케일 때문에 진입장벽은 가장 높지만 매수대상 선정은 '가용가능한 자금규모에서 가장 입지가 좋은 곳의 아파트' 하나만 알면 될 정도로 간이하고 또 동시에 국내외 불확실성을 포함한 수많은 변수들(+그 중 대중의 심리적인 측면까지도 포함되어있고 이는 계량이 불가능하다.)이  강대강으로 대치하고 있어 앞일을 전망하기란 그 어떤 자산군보다도 난해한 영역이라고 생각한다.

3. 10/15 이재명정부가 전례없던 강력한 규제책을 발표한다. 이 규제가 쇼윈도정책이 아니라 실효적으로 집행된다는 전제하에 앞으로의 부동산시장에 관한 나의 생각이다.

4. 좌우를 떠나서 해당 규제가 상당히 강력한 축에 속하는 것은 맞다. 이는 입법, 행정, 사법부까지도 한 진영의 우두머리가 장악했기에 들이밀어도 역풍이 없는 초법적인 규제안이다. 헤게모니란 이래서 중요한 것인데 옳고 그름을 논하기 전에 그것을 견인할 힘 자체가 모호하다면..설령 옳은 일을 행하더라도 역풍을 불러올 수 있다. 사실 이 모든 사태의 시발점은 이전 서울시장이다. 재건축과 재개발을 사회의 절대악으로 규정하고 그 모든 공급을 틀어막고 서울청사앞에서 텃밭가꾸기 쇼나 하던 어느 시발점의 아저씨 정치인이 어쩌면 웬만한 대통령 이상으로 이 나라 전체를 바꿔버리고 말았다. 안좋은 쪽으로. 어느 진영이든 어느 정치인이든 그것을 바로잡는다고 한다면 난 동의하는 바이나 역시나 쉽지 않을 것이다. 개혁의 칼은 항상 같은 진영마저도 자신에게 향하게 했던 것이 한국 현대 정치사였으니 말이다.

5. 일본에 대한 얘기를 안할 수가 없다. 일본의 부동산시장이 어떻게 장기침체기로 갔는지 아는가? 1985년 플라자합의와 1987년 루브르합의로 인해 각각 달러약세와 엔화약세, 버블경제와 당국의 개입, 초강력 규제책발표로 인해 일본의 부동산신화는 막을 내린다. 그 때 일본이 실시한 규제책이 바로 '대출총량규제'이다. 이번 10/15 규제책의 파급력과 강도는 당시 규제책과 닮아있다. 문재인정부와는 비교도 안될 정도로 실효성있는 규제책이다.

6. 다만 우리는 일본의 전철을 밟지 않을 것이다. 우리나라와 당시 일본은 너무나도 다르기에. 일본은 당시 미국에게 엄청난 위협이 되는 경쟁국이었다. 도쿄를 팔면 미국땅 전부를 살 수 있다는 말과 당시 아시아에서는 전무후무하게도 세계 시가총액 1~10위권을 미국이 아닌 일본의 기업들이 흽쓸었다. 석유파동과 스태그플레이션, 폴볼커 연준의 급격한 금리인상 여파로 미국 제조업이 고초가 되고 있을 때 반사이익국으로서, 미국에게 군사적으로 뚜들겨맞던 아시아의 어느 섬나라가 유럽과 미국을 위협할 정도로의 체급이 되어있었던 셈이다. 이를 두고 미국이 좌시하지 않을리 없었다. 더군나다 소비에트연방까지 해체시킨 미국에게 일본은 견제해야할 힘을 응축시킬 제 1의 타겟이었다.

7. 미국은 2차 대전 당시 군사적으로 한 번 일본을 짓누르고 1980년대 후반 경제적으로 다시 한 번 일본을 짓누른다. 덕분에 대한민국은 광복을, 그리고 지금의 삼성과 현대 등의 굴지 대기업들이 일본을 견제하기 위해 미국이 키워준 기업들이란 것은 공공연한 사실이다. (지금의 대만 TSMC같은 포지션)

그럼 무엇이 다른가? 대한민국은 미국에게 전혀 위협이 되는 국가가 아니다. 당시 일본의 세계 위상에서의 체급과 우리나라의 현재 체급은 다를 뿐 아니라 지금의 한국은 미국에 있어 전혀 경제적인 퍼포먼스로는 눈엣가시조차 될 수 없다.  물론 미국이 마음만 먹으면 한국의 경제를 후퇴시킬 수 있지만 대(對)중국 외교전략상 그럴 이유도 필요도 없다.  

8. 일본이 부동산시장이 침체화에 다다른 것은 난 그들 정부의 실책만이라고 보진 않는다. 왜냐면 미국이 의도한 대로 되었을 뿐, 그 버블은 외세에 의해서 터트려질 버블이었으니 말이다. 대한민국 부동산 버블을 어느 외국자본(미국, 중국)에 의해 터트려질 시나리오는 현재로선 보이질 않는다. 이 버블은 영원히 안터진채로도 존재할 수도 있다. 

9. 다시 2025년도 한국으로 돌아와, '이번 규제책이 먹힐 것인가 안먹힐 것인가?'에 대해서 논하자면 조심스럽지만 강남, 서초, 잠실을 제외한 수도권엔 규제가 통할 것으로 보인다. 규제가 통한다는 것은 상승을 막는다는 것이지. 대폭락은 일어나지 않는다. 설령 상승하더라도 명목 물가상승률을 2%대라고 보았을 때 그 상승률보다는 밑돌게 상승할 것이다.

10. 강남, 서초, 잠실 3대장 얘기부터 하자면 (난 강남 서초 송파보다는 잠실만 묶는 걸 선호한다.)

이 동네는 정말 현금부자들이 많다. 일반인들의 생각 이상으로 말이다. 대한민국의 모든 수요가 집중되는 곳들이라 강남권일대의 실수요자들 뿐 아니라 수도권 및 지방의 작은 부호들까지도 눈독들이는 곳들이다. 물론 갭투가 차단되었다는 것 자체가 외지인에 의해 견인되는 시세슛팅은 쉽지 않겠지만 여전히 이 곳들은 물량들을 소화할 여력이 넘치고 흐른다. 

11. 얼마 전 벤츠사에서 S클래스 판매량에 대해 발표한 게 있는데 1등 국가가 중국, 2등 국가가 미국, 3등 국가가 한국이다. 미국과 판매대수가 거의 같다. 4위가 벤츠사 제조국인 독일이다. 미국의 인구는 3억 5천만이고 1인당 GDP는 한화로 1억원이 넘는다. 인구대비 판매량이 아니다. 절대 판매량 수치가 미국과도 맞먹고 일본의 5배, 독일보다 랭크가 높게 된 점.. 사실 미국처럼 집값이 싸고 차량에 투자한다는 관점에서는 납득가능하겠지만 곱씹어보면 세계에서 가장 높은 PIR price로 집도 마련하고 나서도 무리하여 고급세단에도 아낌없이 구매할 수 있는 한국인들의 구매력이 실로 놀랍다.

또 최근  조사에 의하면 미국에 상장되어 있는 모든 레버리지 ETF의 국가별 보유비중을 분석했을 때 40%비율을 대한민국이 차지했다고 발표되었다.  그렇다. 남에게 보여지고 평가받는 것을 중요시 여기는 우리나라 본토 특성상 '어느 구에 살고 어느 브랜드아파트에 사는지'에 대한 욕망은 세계적 침체기가 찾아와도 전세계에서 가장 늦게 꺾일 것이다.  그리고 이러한 한국 내에 깊숙히 내재되어 있는 욕망들을 실현하기 위해서라면 어떠한 공격적인 방식도 감내할 수 있다는 것으로 위의 현상들은 설명될 수 있다. 

즉, 누구나 갖고 싶어하는 동네의 집들은 쉽게 안꺾인다.  

12. 나는 천체의 1cm의 움직임까지도 예측할 수 있지만 인간들의 탐욕과 광기는 측정할 수 없다. 뉴턴이 한 말이다. 87체제 이후 가장 강력한 행정부가 탄생했고 그 행정부는 '대출총량규제'라는 과거 일본이 시행해 버블을 꺼뜨리게 했던 그 대책을 과거로부터 가져왔다. 하지만 이 나라 이 민족의 상향심은 그리 호락호락하지 않다. 그리고 천운을 타고나게도 지정학적으로 대한민국은 미국의 견제를 받지 않는다. 핵심지의 상승여력은 충분하다. 

13. (사실 내 직장의 컴퓨터로 10월 26일에 작성중이었다가 직장 상사가 갑자기 원격접속으로 같은 컴퓨터로 들어오는 바람에 글이 끊겼다. 맥락이 약간 끊기고 내가 하고 싶은 말들 중 몇 가지 빠뜨릴 수도 있지만 이어서 작성해보겠다. 오늘은 11월 3일이다.)  

이제 개별지역에 대한 전망을 '게임이론(파스칼의 내기) 방식'으로 읊어보겠다. 

강남동진이란 말이 있다. 한강의 동남쪽으로 시세의 여진(afterwave)이 일어난다는 의미다.  강남의 시세는 분당, 판교에 영향을 주고 서초의 시세는 과천에 영향을 주고

잠실의 시세는 나머지 송파, 위례, 강동 등으로 여진이 일어난다. 

자연스레 강남, 서초의 위로 용산, 용산의 여파는 성동구까지 이어진다.

1번 시나리오) 강남, 서초, 잠실이 안꺾이고 나머지가 꺾이거나 장기보합상태로 유지될 수는 있다. 

 2번 시나리오) 하지만 1번 시나리오와 달리 시세의 온기가 주변 지역부로 확대되면 동쪽으로는 구리, 하남, 남양주(다산, 별내)까지도 퍼질것이고 서쪽으로는 목동과 일산까지도 영향을 받을 것이다. 그리고 개인적 생각으론 동탄이나 수원 비규제 일대까지 퍼질거라 보진 않는다.

3번 시나리오) 인플레이션이 지금보다도 훨씬 심화된다면 지방까지도 충분히 불씨가 퍼질 수 있다. 언제나 지방 부동산은 충청권이 저평가(특히 천안, 세종, 대전)이고 어떻게 보면 서울 부동산보다 거품이 훨씬 덜한 부산 해운대구, 대구 수성구, 광주 남구는 학군지 덕에 선방하게 될 것이다. 

만약 2번과 3번 시나리오로 간다면 이는 스태그플레이션이 어느 정도 반영된 분위기라고 볼 수 있는데 스태그플레이션 시나리오에서는 실물자산인 부동산은 좋은 선택지이며 명목상 물가보다 초과수익구간으로 진입한다고 보면 된다.

스태그플레이션 시나리오에서 부동산은 좋은 헷징수단. 따라서 만약 이를 관측하고 부동산 매수를 한다면 이번 규제에서 벗어난 저평가지역을 사는 것이 권고될만하다. 

14. 2028년에는 GTX역들도 상당수 준공될 것으로 보이는데 결국 입지의 기본은 역세권이다. 그리고 교통혁명이라 불리울만한 역들을 또 만들어준단다. 

나는 일반 호선들보다 신분당선에 큰 애착이 있는 편인데 그만큼 쾌적하고 편리하고 빠르다. 사람들은 GTX의 사업성이 별로 안나올 것이라고 말하는 사람들이 있다. 비싼 요금으로 인해 (아마도?), 또한 기후동행카드 혜택같은 걸로부터도 벗어날 것이기에 서울메트로 지하철들처럼 많은 사람들이 이용하진 않을 것이라 예상되겠지만 오히려 특정 수요,  나같은 사람들, 즉 비싼 요금을 지불하고서라도 쾌적함과 스피드라는 가치에 기꺼이 만족하는 사람들은 계속 GTX를 이용하고 애정할 것이다. 

결국 역세권이다. 

2028년이 지나면 삼성역에 GTX가 3개가 지나간다. 트리플역세권이다. 강남은.. 삼성동을 중심으로 개편될 수도 있겠다. (잠실이 지금의 잠실이 된 이유? 잠실주민들의 의견일치(컨센서스) 여부와 상관없이 그냥 삼성역 바로 옆에 있어서 그런거다. 막 엄청난 이유가 있지 않다.)

압청대삼(압구정 청담 대치 삼성)이 아니라 만약 학벌주의와 학구열이 잠깐 움츠려든다면..대치가 뒤로 가고 삼성동이 청담동자리로 갈수도.. 

자, 천상계 얘기 그만하고 다시 현실로 돌아오자. 

경기외곽 빌라 하나 사기도 쉽지 않다.

하지만 갭투와 대출총량이 제한된 현 시점에서 GTX 구간에 있으면서 규제에서 벗어난 지역. 

14-1) 강남동진의 법칙은 미래에도 먹힐 것. 한강의 남쪽으로는 꼽을 곳이 없다.

왜나하면 전부 다 규제지역으로 묶였기에.
강남동진의 영향권과 가장 가까운 비규제지역 첫 번째로 구리, 두 번째로 남양주가 되겠다.

14-2) 하지만 또 다른 중요 지역이 비규제지역에 해당한다. 바로 일산이다.

고양시 일산(동구, 서구), 말이 필요없는 과거 부촌이었다. 1990년대에는 강남과 천당아래분당과 어깨를 나란히 하던.. 학구열과 민도, 소득분위도 과거 데이터와는 차이가 있다지만 여전히 견고한 동네다. 다만 아쉽게도 너무 서쪽이라는 입지때문에 나머지 강점들이 저평가당하는 지역.  

 14-1)이 모멘텀 투자 (강남동진, 모멘텀) 대상 지역이라면 

14-2)는 전형적인 저평가(바텀업) 투자 대상 지역이다.

14 시나리오는 기본적으로 2번 시나리오의 연장선이자 동시에 스태그플레이션 시나리오에 해당한다. 14 시나리오 중 남양주가 빛을 발할지, 일산이 빛을 발할지 알 수는 없다. 

다만, 부동산을 갭투나 대출을 이용할 수 있는, 일종의 마지막 헷징수단 또는 실거주용으로라도 고려하기에 일산이나 남양주나 둘 다 나쁘지 않다고 생각한다.

14-3) 동탄은 사지마라. 일단 동탄 역시 평당가가 높아서 아무나 엄두도 못낼뿐더러 장기적으로 봤을 때는 지금의 시세가치는 살짝 무겁다.

 동탄이 2021년도 즈음 롯데캐슬이 최고점을 찍고 있을 때 동형평수 분당과 가격이 비슷했다. (물론 연식이 좀 다르긴 하겠지만)

당시 내 대동물선임에게 이렇게 말했다. 만약 분당과 동탄의 동형평수 가격이 같아지는 지금과 같은 순간 내가 동탄 부동산 보유자라면 , 혹은 신규진입자라면 무조건 동탄을 매도하거나 분당을 매수할 것이라고.  입지, 가치 등 분당이 우위다.  

시간이 지나 지금의 분당은 2025년 기준 아마 수도권 상승률 1위지역이 됐다. (이재명 나와바리가 성남인 것도 한 몫했겠지만) 

 15) 부동산, 이미 그들만의 세상이 된 콘크리트유토피아같은 투자처, 베네수엘라같은 폭등도 버블일본같은 큰 폭락도 없을 것이다. 하지만 스태그플레이션까지 고려해 헷징하고 싶다면 결코 부동산이란 대상은 나쁜 투자처는 아니고 지금도 내가 찝어준 지역과 같이 우리의 최선을 응축해 매수할 수 있는 낫배드한 지역들은 존재한다. 스태그플레이션 고려안하고 더 공격적이거나 더 끌리는 무언가가 당신을 이끈다면 그 곳으로 가도 된다.

이번 글은 이만 이쯤에서 줄이고 다른 asset 관련 글에서 뵙겠습니다.