지방 중에서도 경주아파트를 좋게 본 이유

 1. 시중 유동성 - 일단 시중유동성이 너무 많다. 정부와 한은은 유동성을 푸는 것을 멈추질 않는다. 

다만 수도권 부동산에 광범위한 규제책을 써서 최대한 돈의 응축을 막는다는 것이 기조인데 이 경우 정부의 의도와는 달리 코스피와 부동산이 서로 핑퐁을 하듯이 서로가 서로를 쌍끌이 견인하며 같이 올라가는 양상이 된다. 하지만 그것도 어느 정도 둔화되는 순간이 있는데 그 시점에서 유동성은 코스피에서 코스닥으로, 수도권부동산은 외곽과 인근 지역까지 확산된다. 다만 코스닥과 달리 부동산은 단타가 매우 어려운 시장이라서 굉장히 유의하고 조심히 접근해야한다. 

2. 정부정책의 강력한 드라이브 - 수도권과 지방의 양극화는 K style 초양극화로 치닫고 있다. 이 즈음에서 정부는 지방살리기 유인책을 쓴다. 소위 '세컨드홈-세제 및 금융특례정책' '다주택자 인구감소지역 및 인구감소관심지역 주택 취득시 주택수 산정 배제' 정책들이다. 나는 하나의 큰 호재보다 자잘자잘한 겹호재를 좋아하는데 이 정책은 서울의 집값을 내려서 지방과의 격차를 해소하겠다는 정책이 아니다. 지방에도 '돈을 풀어' 지방의 분위기를 띄워 서울과의 격차를 해소하겠다는 게 핵심이다.

3. 부동산은 인덱스가 없다. 사실상 인덱스 지표가 되는 송파구 대단지 아파트들은 일반인들은 고려조차 못한다. 그렇기에 흐름을 느껴도 결국 지역선정이 매우매우 중요하다. 점쟁이가 될 것이 아니기에 분위기만 맞추고 영 엉뚱한 선택을 해서 재미보지 못하는 경우가 부동산은 허다하다. 

4. 왜 경주인가?에 대해 얘기해보자

경주는 행정구역상 경북이다. 기본적으로 그 자치도에서 나름의 입지를 치고 있어야한다. 경북은 원래 1.포항 2.구미 3.안동순으로 중심지였다. 포항은 해안가와 맞닿아있고 제철소 등 산업단지로서, 구미는 섬유단지나 대구와 인접하여 정재계 수혜지로서, 안동은 전통산업이나 농축산업, 방위산업으로서 이름을 쳤던 도시들이다. 

3등 자리를 경주가 치환한 셈이다. 경주는 신라의 수도효과와 황리단길로 대표되는 전통관광산업을 성공리에 정착시켰다. 대구경북 커플들 중 드라이브나 여행을 간다면 경주를 한 번도 안가본 커플은 별로 없을 것이다.

결국 경주는 경북에서도 좋은 도시라는 네러티브가 존재한다.

본질은 그 다음이다. 경주는 경북이지만 산업적으로는 경남의 영향을 더 받는 지역이다. 지도를 보면 포항-경주-울산-부산 순으로 동해를 접하고 있다. 현재 부산과 울산의 분위기가 심상치 않다. 부울경 메가시티론이 다시 거론될 정도로 산업적으로 바닥을 치고 다시 부흥되고 있다. 즉, 경주는 펀더멘탈적으로는 경남의 영향을 받는다. 

포항과 부울이 부흥하는데 그 사이 낀 경주는 배제될 가능성은 적다. 지도를 잘 봐라. 세컨드홈 정책을 인구감소지역에서 인구감소'관심'지역으로까지 확대했다. 정부에서 찝어준 것이다. 다른 지역 다 먼저 소멸해도 이 지역들은 가장 마지막에 감소할거라고, 경주는 인구감소관심지역이다. 경북에선 관심지역은 김천과 경주가 유일하다.

가을연휴철 유동인구가 가장 많았던 관광지는 잠실의 석촌호수가 아니라 여의도도 아니라 이태원도 아니다. 전국 1위의 유동인구를 기록한 곳은 다름아닌 경주 황리단길이었다.(2025년도 가을연휴 기준). 관광산업과 황남빵으로 대표되는 요식산업, 그리고 동해와 형산강을 모두 끼고 있는 경주는 아직 산업적으로도 건재하다.

 게다가 APEC 행사 주관까지 성공리에 마쳤다. 미국과 한국을 포함해 정상들이 모이는 도시라는 것 자체가 홍보 및 경제효과가 있는 것이다. 국제적 행사에 일시적으로 돈이 몰린다. 중앙정부는 전폭적으로 지원했다. 그 돈은 행사가 끝난다고 해서 바로 증발되지 않는다. 어느 정도는 그 지역내에서 순환이 되는 것이다. 또한 경주에 대해서 잘 모르던 내국인들도 경주라는 지역을 못들어본 사람은 이제 없다. 경북에 경주라는 곳이 있구나 자체만으로도 홍보효과가 되는 것이다. 

무엇보다 지방은 근 몇년간 원자재값 및 공사비 인플레이션으로 인해 착공이 지연되거나 좌초된 건설사업이 많다. 수도권아파트는 금리와 유동성, 수급의 영향을 받고 지방아파트는 분양물량을 포함한 공급수요 영향이 더 절대적이라고 보는데 경주는 앞으로 3년간 미분양물량을 제외한 분양이나 착공계획이 거의 없다. 공급자체가 막혀있다는 것이다.  현재 세종시나 광역시를 제외한 지방아파트는 거품 자체가 없는 상태이다. 하방이 완전히 경직되어있는 상태에서 부동산버블이 터지더라도 지방소도시(전세가율70%이상)보다 수도권(전세가율30~40%)집주인들이 훨씬 더 타격이 클 것이다. 안전마진 자체가 굉장히 확보된 플레이라고 볼 수 있겠다.

정부는 수도권 다주택자에 대해서는 엄격하게 규제하겠다고 했지만 동시에 중앙정부의 자금조달을 지자체에 이양하면서까지도 지방에 대해서는 세컨드홈정책을 고수하고 있다.  수도권 1주택자가 이제 또 다른 주택취득을 하려면 비수도권으로 눈을 돌려야하는데 전국 팔도 모든 부동산을 인덱스마냥 다 매수할 순 없다. 이런 상황에서 다주택자들은 어떤 곳을 살까?를 다주택자의 시각에서 판단해야한다. 경주는 APEC 등으로 인해 홍보효과가 선점된 상황에서 앞으로 착공물량이 3년간 없다. 울산, 경주, 부산, 충청, 대구 등 모두가 비슷한 곳을 바라보고 있을 것이다. 이런 경우 지방이 전부 오르기보다는 부울경위주로 선별적으로 시세가 반등할 것이다.