[예전글 끌올 프로젝트]2023년10월1일 작성, 부동산에 대한 생각모음

 대한민국이란 국가는 어떻게 빠른 시간안에 비약적 발전을 이룩했는가? ( 수 십, 수 백가지의 문제점을 함께 안은 채로) 한반도 영웅시대의 올스타전을 찍었던 60~70년대 유능한 지도자들과 기업가들, 지정학적 매치포인트, 당시 세계사 이데올로기적 보루. 선진국들의 원조(미국의 아시아판 마샬 원조 정책에서 선진국으로 발돋움한 건 단 한 국가 대한민국이 유일하다.) 등 여러 요인들이 동시에 박자가 맞아떨어져 세계에서 손꼽힐 정도로 최단시간에 성장한다. 당연히 여러 스테로이드를 때려박은 이 유일무이 국가는 다른 선진국들과 달리 온전할 수만은 없었다. 많은 부작용과 염증을 동반한채로.

뭐 10월 벽두새벽부터 어두침침한 얘기만 하려는 것은 아니고 ( TV, 유튜브 등 100명 중 99명이 대한민국의 어두운 미래를 점치고 있는 현재 오히려 나는 중도적인 입장을 취하고 있다. 그 이유는 후술하겠다.) 그 중에서도 대한민국이 해결해나가야할 출산율이라는 큰 줄기, 그 출산율에 영향을 끼치는 것 중 하나의 가지인 부동산의 관점에서 풀어볼까 한다. 더 나아가 지금 세대들의 시각에서 지향해야할 액션과 대안 정도까지 쓸 것이다.

아 참고로 나는 낮은 출산율의 원인은 부동산만이라곤 생각하지 않는다. 부동산의 높은 매매가 형성은 현상이자 결과일 뿐이다. 우리 모두 알지 않은가? 진짜 원인을 ( 왜 내가 내 스스로 정신적 고향은 미국이라 말하고 다니는지에서 유추할 수 있다), 부동산은 결과적인 것임에 불과함을.

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먼저 대한민국과 부동산의 관계에 대해 기술하겠다. ( 아 참 나에게 정확한 수치나 근거자료를 대라고 요구하진 말아달라. 나의 공간에 내가 보고서처럼 써야될 것까진 없지 않겠느냐? 거듭 말하지만 내 기억과 뇌속 어딘가 사유공간에서 뽑아서 쓰는거라 토의나 토론은 가능하다만 정확한 DB 자료나 출처를 원하면 곤란하다. )

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전세제도 : 우리나라의 미래를 비관적으로 보는 사람들은 대한민국의 가계부채를 항상 언급하곤 한다. (주거용주택에 대한) 전세제도라는 세계 유일무이제도. 그 전세금을 빼면 세계 3위 안에 드는 GDP대비 부채비율이지만 전세금을 포함시키면 156%라는 부채비율에 달해 세계 1위에 랭크된다. 타의 추종을 불허하는 가계부채. 음 맞는 말이다. 현 시점 고금리시대의 뉴노멀이 진행 중이고 대한민국이 가장 취약해보이겠지. 하지만 전세제도는 대한민국과 뗄레야 뗄 수 없는 '그 자체적 현상'으로 보아야한다. 독일어 중 sollen과 sein이라는 어휘가 있다. sollen은 '당위론자; should적 사고방식'라는 뜻이고 sein은 '존재론자; 있는 그대로(Be)을 인식하는 사고방식' 인데 전세금은 sein의 사고방식에서만 이해할 수 있는 것이다. 전세금이 가계부채의 대부분을 차지하고 이를 비정상적이라고 해서 이것을 대대적으로 수술하고 보정해야한다는 '당위론적 사고방식'을 고집하다가는 홀로 말년까지 세상과 싸우고 있는 자기 자신을 마주하게 될 것이다. 설령 그게 가능하다고 해도 전세제도는 대한민국 그 자체를 대변하는 축이라 하였다. 월세주의자들은 전세가 전월세-> 월세제도로 바뀌어야한다고 생각하고 나도 한때는 그런 생각을 가졌으나 서로의 자본들이 거미줄처럼 촘촘히 얽혀있는 전세제도가 붕괴되면 주택시장이 붕괴되며 이는 결국 매물감소, 월세급등 등 수많은 실수요자들이 가장 큰 피해를 본다. (은마아파트 전세가 없어진다고 가정하면 전세, 월세, 소유주 셋 다 피박보는 것이다.) 현 상황에서 전세제도는 대한민국에 필연적이다. 전세금의 성격은 국가보증의 MBS 채권과 흡사하다. 주택금융공사, 도시보증공사 등이 국가의 agent로서 전세금반환을 보증하는, 국가입장에서는 전세금은 주택붕괴를 막는 채권과도 같은 장치임을 이해하길 바란다. (= 취약한 금융시스템을 보완하기 위한 담보적 성격)

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부동산과 대한민국 경제 상관관계 :

핵심 : 대한민국 경제 바로미터 = 부동산이다.

우리나라가 금융문맹국이기도 하고 금융의 관점에서 안타까운 점은 가계자산의 80~90%가 부동산에 몰려있다는 점이다. 잠깐 옆길로 새보자. 코스피시장에서 다국적 하이테크기업인 삼성전자가 PER 10대 (작년기준)라는 어마무시한 저평가를 당하고 있고 나스닥 상장 반도체기업들이 20~30대라는 걸 감안하면 난 코리안디스카운트가 절대로 북한리스크 하나 때문이라고 여기진 않는다. (말이 나온김에 삼전 추천) 나스닥에서 화려하게 신고식을 마친 ARM영국 반도체기업은 PER이 100이 넘어간다. ㅋㅋ 중동리스크, 차이나리스크, 남미리스크, 북한리스크 등 각자의 객장에서 서로 다른 밸류에이션(가치를 평가하는 일)을 받고 있지만 정작 남한사람들은 북한에 대한 리스크에 그 누구보다 불감하다. 되려 북한 김정은 대포동포동 미사일 요격거리 (1000km~) 또는 장사정포 요격거리에 있는 대한민국의 집값은 북한리스크 다 무시하고 상승하지 않았던가? 자 결국 유동성의 문제다. 외인입장에서는 성장동력을 잃어가고 있는 대한민국에 일본이라는 거대하이테크제국을 옆에 놔두고 쉽사리 투자할 매력도가 떨어지는 게 사실이다. 내국인 입장에서는 어떨까? 한국이 땅덩어리가 좁은 것 뿐만 아니라 왜 이렇게 부동산을 중요시여겼나 하는 그 배경에는 농촌시대와 일제강점기부터 2차산업 고속성장, 선진국진입에 이르기까지 그 일련의 과정에 있어 땅이 제일 중요한 재원이었기 때문이다. 농사짓던 시대에는 소와 논의 면적이 부의 상징이었고 일제강점기 때 땅을 빼앗겨본 우리는 땅의 소중함을 알았고 먹고 살기 바쁜 보릿고개시절과 공장부지 역시 땅으로서 모든 역사가 설명가능했다. 또한 부동산에는 삶의 희노애락, 꽃순이 꽃돌이와의 추억, 애기와 커가던 삶의 현장 그 모든 것들이 내재되어 있고 한국인들은 이 서사시같은 60년 네러티브에 올인하였다.

그냥 80~90%의 유동성이 부동산에 묶여있는 상태에서 금융의 발전은 더뎠고 코스피 코스닥시장은 만년 횡보장을 겪으며 온갖 배당률 꼴찌, 습관적 유상증자 등 주주들을 개똥으로 보는 권모술수들이 가득해왔던 것을 우리 윗세대들을 통해 눈뜨고 보았고 주식은 패가망신할 놈들이나 하는 거라는 것의 분위기의 반복, 딱히 메리트를 못느끼는 것이다. + 우리나라 경제의 축 베이비부머세대는 부동산과 삼성전자말고는 아직도 할 줄 모르는 사람들이 대다수이다. 필요성을 못느끼는거겠지.

이번 정부 세수감소로 곤혹을 치루고 있다. 삼성전자 등을 위시한 국내대기업들의 세수감소도 있지만 가계쪽에서의 세수도 감소하였다. 그리고 이 세수는 곧 정부의 내년 가계부이다. 모든 자산이 부동산에 몰빵되어 있는 현재의 한국에서 좌우 어떤 정부라도 부동산의 장기적 하락을 바라진 않는다. 딱 인플레만큼의 상승률을 보이며 우상향하는 그래프가 이상적이며 매매 증여 상속 전세 월세 분양 취득 등 여러 구실로 세금을 가져가기에는 당연히 거래량이 활발한 것이 낫다. 원자재(ex.원유)의 가격이 오르면 반도체 생산에 필요한 모든 물가가 오르는 악영향을 그리고 반도체의 수출량이 늘수록 우리나라에는 순풍을 미친다. 이러한 경상수지들은 부동산에 영향을 주기도 하며 그 역도 가능하다. 부동산금융이 차지하는 비율이 상당하기에 부동산이 붕괴하면 세수감소는 물론이고 한국은 디플레의 늪에 빠지게 된다. (현재의 한국금리가 미국금리보다 낮게 유지되는 이유도 막가파로 미국보다 높이 올려버리면 한국은 정말 큰일난다. 한은이 생각이 없거나 겁쟁이여서 안올리는 게 아니다. ) 아까 전세=대한민국과 한 몸이라는 표현을 썼든 부동산도 마찬가지다. 부동산은 대한민국의 운명과 함께 한다. 스스로를 논리적이다고 생각하는 자들은 선대인시절(2000년대 초반)부터 거품을 말해왔지만 거품이 20년이상 쌓인 거라면 그것은 뉴노멀로 받아들여야한다(Sein). 하지만 모든 분야 권위자들이 그렇듯 본인들의 실수를 인정하는 용기를 가진 자는 잘 없다.

정부입장에선 반드시 부동산을 부양하게 되어있다. 미래를 담보하는 돈을 동원해서라도.

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버블이 터지면 일본의 잃어버린 20년을 따라갈 것이다? : 아니다. 일단 당시의 경제사적 상황을 인지해야한다. 당시 버블시대 재팬은 도쿄의 모든 땅을 팔면 미국을 살 수도 있다라고 할 정도로 일본역사상 최대의 호황기였다. 당시 객장의 모든 시가총액 상위권 기업들은 재팬이 차지하고 있었지만 결국 경제 보존의 여부는 힘의 알력에서 나오는 것이다. 뻥튀기 된 일본의 경제가 당시 미국보다 고평가받는다고 해도 세계를 쥐고 있던 헤게모니는 미국에 있었고 군사력은 비교할 바가 아니었다. 미국은 지구역사상 가장 젠틀한 패권국이지만 1등국가는 절대로 자신의 턱밑까지 쫓아온 국가들을 그냥 놔두지 않는다. '플라자합의(일본의 엔고정책 유도)'를 통해 자국의 수출력을 증대시켜야했던 미국은 말그대로 서방권과 연합하여 일본을 찍어누른다. 기억하고 있나 일본은 2차대전 패전국인 것. 일본은 서구권 모두를 반격할 힘과 명분이 없었고 결국 잘못된 고금리정책으로 인해 비로소 엔저호황의 신화는 막을 내리고 만다.

(미국은 반인륜적으로 히로시마 나가사키 원폭으로 일본을 한 번 박살냈고 환율공격으로 일본을 경제사적으로 두 번 박살냈다. 정작 그 과정동안 대한민국은 미국의 파워낙수효과를 받으며 지정학적 미국의 eyes로 키워지며 강해졌지만 이런 대한민국에 반미주의자들이 넘쳐나고 일본을 두 번이나 박살 낸 미국에 일본은 아직까지 형님모시듯한 애티튜드를 보이는 것음 참 한일은 닮아있아면서도 놀랄 정도로 다른 민족인 거 같다.. 사무라이 오야봉 정신같은건가? ㅎㅎ)

한국이 일본을 따라가지 않을 이유는 우리는 현재 미국의 우방국이다. 견제를 받을 필요도 이유도 없다.

에너지안보이야기에서도 다루겠지만 현재 지정학적인 긴장은 냉전이후 가장 첨예하다. 외교를 아는 사람이면 알겠지만 현재 블루팀(한미일대) + five eyes VS 레드팀(중러)+OPEC으로 재구성되는 시점이고 70년대와 비교하자면 유럽은 상대적으로 너무 취약해졌고 그 자리를 동북아시아가 꿰차고 있는 셈이다. 샘 레이미감독의 스파이더맨3같이 미국의 시각에서 적은 중국과 러시아 , 중동까지 가세하면 빌런만 셋이다. 우리도 미국이 절실하지만 미국 역시 현재의 한국 일본이 절실하다. 세계경제는 여전히 미국이 쥐고 있고 현재의 미국이 우리에게 경제쪽으로 척을 질 이유는 없다. 지금같은 시기엔 더더욱. 이제 내부에서 버블이 터지는 건 두 가지 경우다 (북한 또는 정책입안자의 돌이킬 수 없는 헛발질) 난 현재의 한국은행을 믿고 김정은이 전쟁을 개시하지 않는다는 걸 믿고 있다.

대한민국의 미래와 부동산 동향 (2023) : 정말 길게 말하면 끝도 없을 것 같은 주제지만 핵심만 말하겠다.

복지나 산업에 쓰여야할 돈들이 부동산으로만 흘러가니 경기가 침체되고 R&D 예산이 삭감당한다? 반은 맞는 말이다. 하지만 대한민국 제1공식은 부동산이다. 거듭 말하지만 부동산 무너지면 이 나라 답없다. 이 공식 돌이킬 수 없다. 받아들여야한다(Sein).

베이비부머세대 개개인들의 삶과 비슷하다. 20~30억대 집을 보유하고 있으면서도 본인은 야채 하나까지도 아끼는 세대, 지출 생각하면 언제나 숨이 막히는 세대, 언제나 현금이 동난 것 같아 본인 스스로를 중산층 정도로만 여기는 세대. 이게 국가로 보면 대한민국인 셈이다.

2023년 부동산 동향? 작년은 빗나갔고 아마 제작년에 내가 썼던대로 버블의 정체기에서는 꾸준한 수요가 있는 학군지들이 탄력을 받을 수 밖에 없다. 주요 중심지들은 전고점대비 70~80%까지 반등에 성공했으며 학군지 위주로 반등세를 견인하고 있다. 2022년엔 주춤했지만 한국과 달리 미국 주택시장의 상황은 그렇지 않았다. 고금리시대에 역설적이게도 조금씩 우상향해왔던 것이다.

하지만 우리들이 좀 더 촉각을 세우고 있는 것은 아무래도 한국 부동산시장의 동향이겠지?

인플레이션의 중반부가 지난 지금 우리가 알고 있는 거의 모든 (천연가스를 제외하면)원자재값이 올랐다.

인건비, 공사비, 시공비 모든 것이 올랐고 고금리의 시대에서 더 이상 무분별한 PF은 불가능하다. 그 말은 즉슨 비거주용 건축물 프로젝트에 대한 인허가 자체가 막힌다는 것, 공급이 줄어들며 주거용 아파트 역시 앞으로 3~4년간 공급쇼크를 목전에 두고 있다. 고금리는 수요를 죽여 투심을 짓누르기도 하지만 역으로 공급망에도 영향을 미쳐 공급을 위축시키기도 한다. 결국 줄어든 수요와 줄어든 공급 중 어느 한 쪽의 양상이 전개되겠지. 최근 난리났던 GS 순살아파트 시공 해프닝, 이거 사실 알만한 사람들은 다 알고 있었다. 건축용어여서 기억이 안난다만 마감(?) 사이사이 노동자들 분변 쌓아두고 시공에 필요한 실제 자재보다 적게 투입되고 이런 현장의 야매질말이다. 당신들은 철근 없는 순살아파트 기사를 보았을 때 무엇을 떠올렸는가? 난 이제 더 이상은 대한민국에서 주먹구구식 가라(?) 건축스타일은 분명 제지를 받겠고 그렇다는 말은 앞으로 자재들이나 공정이 좀 더 투명하고 정량적으로 들어갈텍니 마진을 남겨야하는 건설사 입장에선 분양가에 고스란히 반영시키리란 것을 인지했다. 이러한 이유들로 지금의 고평가된 집값이 더 오를 여지가 있긴 하지만 한국의 집값은 분명 투기적자본의 유입으로 고평가된 점을 간과할 순 없다. 결국 투기적자본의 매도세과 수도권 공급부족의 오름세 사이에서 집값은 줄다리기를 할 것으로 보이니 한 번 잠자코 지켜보도록 하는걸로.

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cf) 일각에서 말하고 있는 매물의 증가는 사실 허매물을 모르고 하는 소리다. 매도코자 올려놓은 모든 매물들이 정말 매도를 위한 매물들이 아니다. 분명 부동산하락세를 걱정하여 엑시트를 계획하고 있는 시민들이 많지만 엄청난 매물량에 비해 급매건수는 매우 적다. 그 말은 일정 가격이하로는 팔지 않겠다는 심리와 일정 가격대에서는 팔겠다는 심리가 공존해있는 것이며 주식으로 따지면 매물대를 형성하고 있는 것이다. (명품회사들이 물량을 많이 찍어낸다고 해서 소매가를 적게 책정하지 않는 것처럼)

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대한민국의 미래? 가계부채 리스크를 항상 안고있는 채로 성장해야 하는 서글픈 나라이고 출산율은 동서고금 모든 역사를 통틀어서도 전례없는 교과서적 케이스로 연구대상이 되고 있는 나라지만 의외로 미래가 어둑하지만은 않을 것이다. 일단 경기남부와 동남권을 필두로 한 국가주도의 제조업산업밸리가 방어해주며 고부가가치산업의 하이테크 기업들이 서울에 집중 포진되어 공격수 진영을 이루고 있는 한, 앞으로의 장및빛 테크시대에는 대한민국이 그렇게 쉽게 나자빠지지 않을 것이다. 한국인들의 경쟁력은 확실히 나사 하나 빠져서 안주하고 있는 여러 유럽국가나 다른 대륙권에 비교해볼 때 뛰어난 편이다. 전국시대를 통일한 도요토미히데야시가 내부의 살육적 경쟁을 외부로 돌렸듯

우리의 경쟁심(心)은 내수시장에서는 서로가 서로를 옭아메는 습성이 되기는 한다만 한 명 한 명이 인적자원으로 크는 것에 특화되어 있는 한국은 분명히 국외적으로는 경쟁력(力)이 있다고 본다.

생산가능인구의 바로미터 출산율의 저하는 매우 우려스럽긴 하지만 1인당 생산경쟁력 또는 실질소득 증가율 나아가서는 국가의 경제에는 우리가 우려한 것보다 덜 영향을 미칠 수 있다. 또한 창업으로 대표되는 스타트업 기업들의 약진과 글로벌시장에서의 선전은 분명 미래경쟁력을 기대해볼 수 있는 요인이다.

출산율, 그리고 지금 세대가 부동산에 대해서 취해야 할 애티튜드

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대한민국을 향한 쓴 소리. 서울공화국이 되어버린 이 대한민국의 참담한 현실을 (지금은 내리고 없는) 이전 어느 게시글에서 살짝 언급한 적이 있다. 대한민국은 다른 선진국형 국토균형발전을 이루지 못한채 도시국가로 귀결될 것인가? 난 개인적으로 이것이 안타깝다.

전국민이 뭐에 씌인 것마냥 서울에 향해 있는 허영과 탐욕은 그 시작도 끝도 어디인지 알 수 없다. 또한 (특히나 젊은 여성층으로 대변되는) 젊은이들에게 환상을 품게 하는 것은 기본이요. 서울블랙홀현상은 이들로 하여금 스스로를 서울을 콜로세움과 케이지로 만드는 구성원 중 하나로 일조시키고 있다.

탐욕의 도시 서울, 이 서울이라는 도시를 경쟁이라는 키워드로 풀어내면 '모든 분야에서의 상한선이 없는 무한경쟁'을 지향하도록 설계되어 있는 사회라고 생각한다. 세계 13위 선진국의 저 서울라이트들이 모두 행복하지 않을 것이란 것은 (되려 행복지수통계에서는 항상 최하위권을 기록하는) 높은 개체밀도에서 카니발리즘을 일삼는 햄스터들도 알 것이다. 하지만 후술하겠지만 분명 서울이라는 도시가 갖는 강점(컴팩트시티 이론)도 있다. 유전생물학적 시각에서 경쟁력은 탐욕이라는 것에서 비롯되기에 탐욕이 진화의 원동력이 되었다는 설이 있다. 인류는 탐욕이라는 감정이 무한하였기에 이토록 발전할 수 있었던 거라고. 하지만 사회구성원 모두가 서울을 콜로세움으로 만들었다는 말은 누군가는 없어져야 한다는 것이고 출산율 저하는 이를 나타내는 현상이자 동시에 결과이다.

( 출산률 저하; 말해 뭐해?지만 한 번 언급하자면 좁디 좁은 땅, 그리고 그 땅마저 잘 활용하지 못하고 서울에 모든 것이 집중되어 있으면 당연히 그에 수반되는 부작용, 그리고 더군나다 대한민국의 밥줄은 인적자원, 그 경쟁의 쏠림현상 심화, 그로 인한 일자리, 교육, 인프라, 문화 등의 질은 올라갈지언정 수요층인 우리 인간 각 개체의 삶의 질은 박터지게 내려간다는, 과시 및 비교문화, 서열질, 평균올려치기, 보여주기식 인생의 지향, 혐오의 시대, 약자는 빠르게 거르고 시작하는 효율집약적 국가시스템, 출산율저하는 사회적 현상이지만 우리 몸도 알고 있음. 인간이 스트레스를 받으면 생식율이 저하되도록 설계된 것은 결코 우연이 아님을)

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자. 비판 끝, 이제 대한민국이 취해야할 애티튜드를 다뤄보자.

대한민국의 출산율을 높일 수 있는 방법 누구나 알고 있다. 모두가 알고 있지만 그 누구도 쉽사리 행동하지 못한다.

아니 잠깐. 우린 그 전에 수도이전 시나리오에 대해서 짚고 넘어갈 필요가 있겠다.

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박통이 시작하고 노통이 재소환시킨 행정수도이전 시나리오

60~70년대 박정희 대통령은 이미 수도권의 인구과밀화를 예견했고 국내외 당대최고전문가들을 한데모아 밤낮을 지세우며 토의하고 준비하던 '수도이전 백지계획'이라는 것의 시행을 앞두고 시해되셨다. 개발도상국 시기를 지난 현대사회에서 수도이전과 같은 굵직한 의제는 민주화된 권력분산사회가 아닌 중앙집권적 권력 체계에서나 가능한 사안이고 바꿔말하면 현재로서는 불가능하다.

시민들은 민주주의가 기득권에 대항하기 위해 택해진 정치제도로만 알고있겠지만 아이러니하게도 플라톤 철인정치적 시각에서는 시민들은 기득권에 의해 컨트롤되는 체스마들에 불과하고 현명한 이데아의 초민주주의적 의사결정만이 기득권의 입맛대로 흘러가는 나라를 변화시킬 수 있다고 보았다.

이런 관점에서 보도록 하자. 대한민국 수도권세력들과 지방토호족들 사이에서의 헤게모니는 전자의 세력이 잡았고 지역균형발전과 권력분산을 위해 지방으로의 수도이전해야된다는 대안이 논의조차 되지 못하는 현재의 세태는

인구 절반을 차지하는 수도권 대중들이 열렬히 반대하고 있기 때문이다. 알게 모르게 기득권을 대변하는 편에 선 셈이다.

20년 전 좌파로 대변되는 노무현정부는 수도이전 계획을 추진하게 된다. 정파는 다르지만 박통과 마찬가지로 중부 충청권을 기점으로 하는 것을 보아하니 나름 그 간절한 고충을 이해한 게 아닌가 싶다. 대통령이 수도부터 세종으로 옮기고 그 뒤에 진행하자는 졸속 막가파 정책으로 비판받지만 나는 그의 이상주의적인 도전은 높게 평가하고 싶다. 아니, 노무현식으로라도 수도이전을 하고 20년간 정말 잘 준비했으면 대한민국의 모든 이들이 지금보다 낫지 않았을까? 하지만 청와대가 추진하던 이 개혁은 당시 수도권 기득세력+법조카르텔들에 의해 '관습법'이라는 신종 법리적 해석으로 기각당한다. (경북대 예과시절 현대사회의 법 시간에 교수가 열변을 토하며 관습법에 대해 설명한 것이 기억난다.) 예전처럼 대대적규모의 수도이전은 이제는 불가능한 꿈이 되었지만 지역균형발전의 의제는 이제는 좌우 정치세력을 떠나 국가존속의 과제가 되었다. 그리고 시간의 문제일 뿐 기득권과의 힘겨운 대립이 펼쳐질 것이다. 진정으로 나라를 생각하는 광야의 초인이 대한민국 정치계에 있다면 인기야합이 중요한 정치판에서 사방에 적을 만들더라도(ex. 공무원연금개혁) 본인의 안위보다 이것의 추진에 힘을 실을 것이다. 훗날 본인이 탄핵당할지라도

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정부가 지향해야할 방향

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결론부터 말하면 1) 수도권 고밀도 개발 2) 광역도시권(메가시티) 개발

두 가지다. 1)과 2)는 대립하고 있는 개발계획이 아닌 대등해질 수 있는 개발계획이다.

앞서 서울이라는 도시에 쓴 소리를 한 내가 되려 수도권 고밀도 개발을 해결책으로 꼽으니 말이 안맞는 듯해보인다.

하지만 나름의 논리가 있다. 어차피 내가 상기 언급한 현상은 바뀔 수 있는 현상이 아니다. 그럴 바엔 장점으로서 취할 것을 화끈하게 취하고 쳐낼 것은 화끈하게 쳐내야한다. 그 쳐내는 부분은 2)가 보완해줘야한다.

한국인 모두의 삶의 질을 공리주의적으로 높일 수 있는 방안으로는 2)가 있다. 지금이라도 부울경메가시티권과 충청권메가시티를 전폭적으로 추진해야한다. 하지만 그 과정에서 서울의 고밀도개발을 억제할 필요는 없다. 1등 도시는 1등대로 치고나가게 하면서 2등과 3등에 힘을 더 실어주는 것이다. 국토균형이라는 슬로건으로 서울이 억제되거나 붕괴되어야 한다는 것은 대한민국의 발전에 있어서 달콤해보이지만 매우 당위적이다. 당위적 의사결정은 반드시 그 진통을 수반한다.

나의 주장에 대한 근거는 이와 같다. 우리나라의 산업경쟁력은 어디서 나오는가? 중동처럼 땅 잘 만나 땅을 파니 돈이 아니고 금도 아니고 석유가 나오는 나라가 아니다. 유럽처럼 관광산업+자원산업으로 선조들이 일궈놓은 것을 보전만 해도 이익창출이 되는 나라도 아니, 일본처럼 금융업이 뛰어나지도, 중국 인도처럼 막강한 내수시장과 인구력도, 이 모든 걸 다 합친 미국은 더더욱 아니.

'인적자원'이라는 말을 알 것이다. 사회가 고도로 훈련시키고 경쟁시킨 인적자원을 투입해 가치 창출을 하는 것이 우리 산업의 경쟁력이다. 인적자원을 무기로 하는 대한민국은 이들을 모여 있게 하고 연결시킬 구심도시가 반드시 필요하다. 서울이 그 역할이고 고부가가치의 제조업단지들은 경기남부에 있고 헤드들이 의사결정을 내리는 본사들은 서울에 있듯이 촘촘한 인적네트워크는 필수다.

되려 서울은 용적율 완화 등으로 인해 빌라촌 같은 슬럼가를 타파하고 공급 수 자체를 늘려서 고급인적자원들을 흡수해야한다. 어느 트레이더님의 말을 인용하자면 '기껏 돈을 써가며 홍콩이나 싱가포르, 런던과 뉴욕의 마천루들을 돌아보며 멋지다며 인스타에 올릴 인증샷을 박고 나서 다시 서울로 돌아와 마닐라의 다세대 주택만도 못한 노후주택들의 개발을 규제하는 정치인을 찍는다. 우리나라가 처한 진짜 문제는 바로 여기에 있지 않을까. ' 라고 하듯 용적율 완화나 도시친화적 재개발, 재건축은 서울이 반드시 거쳐야할 과정이다. 하지만 1)의 경우는 국가경쟁력(혁신 및 생산성)에 포커스가 맞춰져 있다. 국가의 경쟁력은 올라가지만 그것은 수도권의 모든 인적자원을 갈아서 넣은 트로피나 마찬가지이고 수도권구성원이 되지 못한 사람들은 그 트로피를 위한 소모품 또는 장식 중 하나로 여겨지는 셈이다. 누구 하나 알아주지 않는. 이는 대한민국이 선진국 계단을 한칸씩 올라갈수록 대한민국 전체 사회구성원들의 행복지수는 점 점 낮아질 것이란 의미다. 1)의 주장은 트레이더님의 영향을 많이 받았는데 그는 2)의 가능성에 대해서는 일축하고 있다. 이런 점에서 나와 그의 의견이 갈린다.

미래의 발전지향적 측면에서의 sein(be)은 서울의 고밀도 현상을 있는 그대로 받아들이고 잘 키운 서울 하나를 세계 어디 내놓아도 경쟁력있는 도시로 만들어야 한다는 것이고 sollen(당위;should)은 이런 서울을 억제하고 비수도권을 발전시켜야한다 일것이다. 고밀도가 고효율을 일으킨다는 컴팩트시티론에 따르면 이는 맞을수도 있다. 역설적이게도 홍콩이나 타국의 수도들처럼 용적율 규제를 다 풀거나 모든 것을 개발시키면 집값도 지금보다 잡히고 서울은 수용가능한 인구가 많아져 지금보다도 비상할 것이 자명하다. (집값만이 출산율을 좌지우지하는 것이 아니라는 점은 여기서 나온다. 진보진영이 망쳐놓은 지금의 슬럼화된 서울을 다 뒤집고 뉴타운으로 만들면 세력들의 배는 불러줄지언정 주거공급의 수혜는 서민들이 누리라는 것을) 하지만 출산율에 관해서 컴팩트시티론은 무용지물이다. 서울 하나를 발전시키고자하면 지방은 말라간다. 부동산하락론자들 말마따나 서울이 붕괴되면 지방은 소멸한다. 어떻게 흘러가든 지방은 위기다. 서울:지방=강자:약자다. 대한민국이 약자를 시스템적으로 거르고 시작하는 이런 풍토가 지금의 비극을 만들었지 않은가? 지방 역시 2천5백만의 인구가 있는 곳이다. 더는 지방전체를 Bed town(배드타운)으로 전락시키면 안된다. 그렇다면 서울의 출산율은 늘겠는가? 컴팩트시티론은 서울 출산율마저 낮출 것이다. (인구밀도)

하지만 사회적 담론의 입장에서의 sein과 sollen은 완전히 뒤바뀐다. 대한민국 사회구성원들의 스트레스는 분명 임게점에 다다랐다. 성장과 효율만을 고집하기엔 컴팩트시티론이 맞을 수도 있다. 하지만 지금 대한민국을 봐라. 서울포화현상이 대한민국 사회분위기를 좀먹고 있다. 시민 모두의 공감대가 형성되어 있고 국가경쟁력에 있어 옳고 그르든 정책입안자의 입장에서 지역균형발전은 고려를 하지 않을 수 없는 의제가 되어버렸다. 결국 시대적흐름은 저너머로 사라진 것 같은 '지역균형발전'을 자꾸만 만지작거리며 소환시키려 하고 있다. 앞으로 고금리시대가 뉴노멀이 되었고 고성장보단 저성장에 가깝게 흘러갈 것이다. 어차피 저성장이 예비되어 있다면 지금의 phase에는 고속성장에보다는 좀 더 국민 전체의 공리주의식 효용가치를 끌어올리는 방향으로 갈 것이다.

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국토 다핵화(메가시티)와 MZ세대 눈높이에서의 액션

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일전에 도시경쟁력(서울의 경쟁력은 곧 대한민국의 경쟁력이다)의 측면에서는 수도권고밀도개발

사회적 문제 해소의 측면에서는 광역도시권개발(국토다핵화;메가시티)을 지향하여 성장과 건정성 모두를 진작시켜야 한다고 하였다. 이 중 국토다핵화에 대해 포커스를 맞춰보고 사회초년생 세대에서 이러한 변화에 어떻게 올라타야할지 기술하겠다. 메가시티란 (ex.부산-울산-경남) 처럼 국토의 거점핵이 유기적으로 연결되어 권역화하는 것을 말한다. 동남권 메가시티(부-울-경)가 대표적이고 충청권 메가시티(대전-세종-청주) 정도가 또 다른 대안이 될 수 있겠다. cf) 현 시점 2023/10/2 기준으로 동남권 메가시티는 엎어졌다. 부산-울산-경남간 이권 다툼때문에 분열된 동남권 메가시티보다 단합된 충청권 메가시티를 좀 더 응원하게 되네.

메가시티는 각 핵거점지를 잇는 철도교통이 필수적이다. 충청권광역철도나 BuTX라는 부산판GTX가 예정되어 있다. 크게 보면 국가연결망(KTX)이 메가시티의 핵들과 이어지고 메가시티는 광역교통망으로 서로의 결절지들을 잇고 각기의 핵에는 도심교통망이 꾸려진다. 하지만 대한민국의 모든 국토를 메가시티로 만들 순 없다.

메가시티의 방향은 '경부축중심발전'의 궤도를 따른다. 대한민국 지도를 펼쳐보자 그리고 서울을 찾아보자 , 이 서울의 각도를 15도 정도 시계방향으로 돌리고 다시 보자. 거기서 서울과 부산을 잇는 것이 경부축이다.

대한민국의 지역발전은 이 경부축에서만 해야한다. 일단 축을 중심으로 오른쪽은 영남 왼쪽은 호남이 있다. 어디서 봤는지는 기억이 안나는데 국토개발에 있어서 중심축으로부터 너무 멀리 떨어진 지자체나 정치색이 너무 짙어 이권개입의 여지가 있는 지자체들은 여러 정권을 손교체해가며 진행해야할 국토사업 특성상 중립성이나 건전한 사업성 확보가 어려워 배제될 수 있다는 것을 본 적이 있다. PK같은 경우는 좌파와 우파 중 어느 한 정파를 따른다고 하진 않고 무역항구와 광역시 중 자급자족으로 가장 발전되어 있는 광역시기에 경부축의 종점이 된다.

따라서 내가 말하는 경부축은 => 서울-경기남부-세종권-PK이다.

주거말고 산업의 측면에서 훑어보자. 수도권을 개발한다고 하면 강북부터 시작이다 (강북구X, 강의 이북O). 강북과 강남은 3대 업무지구(YBD, CBD, GBD)의 축을 이룬다. 우리가 알고 있는 화이트칼라의 거의 모든 집합체가 의외로 강남이 아니라 강북이다. 결국 고급인력을 가장 많이 확보해야할 강북지역의 재개발은 필연이다. 다음은 강남-판교-분당이다. (강남은 설명생략 판-분은 IT 테크노밸리 설명 끝) , 이제 경기남부로 눈을 돌리면 사실상 대기업들의 모든 공장을 도맡고 있다해도 과언이 아닌 노동집약적 제조업단지(생산라인)들이 즐비해 있는 용인, 화성, 안성, 평택이 있겠다. 용인은 삼성생산라인의 대규모 유치가 확정되어 있고 경기남부가 메가시티화된다면 아마 동탄이 그 핵이 될 가능성이 높다(서동탄은 용인과 인접해있다.) 그 다음은 충청도다. 세종-청주-대전을 필두로 한 여기 메가시티는 행정도시특화로 구성할 수 있겠다. 국회의사당, 제2대통령집무실까지 세종으로 내려갈 것이다. 그리고 대전은 광역시고 청주 역시 충북에서 광역시급 규모의 도시규모를 자랑한다. 개인적으로 충청권메가시티에 거는 기대가 크다. 출산율은 세종을 통해서 이미 증명되고 있지 않는가? 도규모지차체+특별시+광역시를 합쳐서 '여성'이 '남성'보다 인구비가 높은 곳은 서울특별시와 세종특별자치시밖에 없다. 그 중 세종은 전국에서 출산율이 제일 높은 네임드 도시이다. 아직 개발이 많이 안되었다는데도 이 정도인데 세종을 구성하고 있는 고위공무인력들의 민도 역시 도시발전에 한 몫할것이다. 과천이란 도시가 있다. 세종의 모체가 되는 도시이다. 정부청사가 있었고 현재는 법무부건물이 있고 2000년대에는 모든 고위공무인력의 집합체였다. 인구수는 적지만 민도나 행복지수 같은 것들이 항상 최상위권에 랭크되어 있었고 출산율 뿐만 아니라 각종 지표에서 선전한 도시이다. 2000년대 초반에는 서초구랑 동급인 도시였으나 노무현정부시절 세종청사이전으로 인해 지금은 옛날의 아성은 희석됐다. 나는 개인적으로 과천을 잘 안다. 과천의 변천사를 알기에 나는 세종에게서 희망을 본다.

다음은 부산울산경남권 메가시티다. 부산이야 사실상 지방에서 가장 번화한 도시기에 설명이 필요없다만 정말 제대로만 메가시티를 꾸린다면 충청권과 더불어 3극 체제가 가능하지 않을까 싶다. 경남에서 부산과 울산이 각각의 핵이고 서남쪽이 제조업단지들이 모여있다고 알고 있다.

크게 보면 수도권-충청-경남 이렇게인데 셋 다 발전시키되 수도권에 가장 큰 힘을 실어줘야한다는 대전제는 변치 않는다. 비록 국토 대장은 수도권이 차지하더라도 두 광역도시권도 잘 키워서 (각각이 잘 할 수 있는 걸로) 경쟁력을 확보해야한다.

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마지막으로 지금의 사회초년생 세대가 취해야될 액션은 결국 하나로 귀결된다. 각자의 위치, 상황, 환경에서 할 수 있는 최선의 선택을 하는 것. '고금리시대와 뉴노멀'을 다루는 글에서 언급하겠지만 지금은 각자도생의 시대이다. 인적자원이 중요시되는 그런 시대속에서 힘을 잃지 않는 것은 스스로를 '인적자원'으로 인식하고 있음과 동시에 자신의 가치를 끌어올리고 또 동시에 다른 사람들의 YOLO문화에 흽쓸리지 말고 근로소득을 열심히 모아 멀쩡한 집 하나는 마련하는 것이다. 대한민국에서 부동산이 차지하고 있는 '가치'는 내 또래 젊은이들의 생각보다 크다. YOLO식 사고방식으로는 담을 수 없는 가치가 있다는 것이다.

동일한 가치를 지닌 페라리와 아파트가 어느 30대 젊은이의 눈 앞에 있다고 했을 때 그 젊은이는 무엇에 더 가치를 둘까? 결국 우리들은 사랑하는 사람을 만나 가정을 이룰테고 혼자살 때는 보이지 않던 (또는 본인의 집이 없는 것에 대한 불편함을 느끼지 않았을지 모르는) 이 가정을 지키고자 하는 본능이 꿈틀거리기 시작할 것이다. 젊은 시절의 화려함을 대변해주는 페라리보단 본인보다 가족을 사랑할 줄 아는 사람이라면 그 젊은이는 내가 말한 본능을 따라 아파트를 선택할 것이다.

물론 옥석가리기는 필요할 것이다. 각자의 상황(ex.직장, 자본)에 따라 다르지만 서울이 아니면 경기남부(개인적으로 동탄2지구 및 용인과의 인접지역), 경기남부가 아니라면 부산, 부산이 아니라면 세종 순서대로 지혜롭게 마련하길 바란다.

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